Vieillissement : le parc immobilier français n’est pas prêt

Les personnes de 80 ans et plus passeront de 4,3 millions aujourd’hui à près de 9 millions en 2070 selon l’Insee. La loi Grand Âge attend depuis huit ans, et l’adaptation des logements continue de se décider une fois la perte d’autonomie installée.
 

Le nombre de Français de 80 ans ou plus doit passer de 4,3 millions en 2026 à près de 9 millions en 2070, selon les dernières projections de l’Insee. La donnée n’a rien d’une surprise : les personnes concernées sont nées, elles vivent déjà parmi nous, et leur nombre est calculable à quelques dizaines de milliers près. Elle pose une question concrète au secteur immobilier, posée à l’occasion de la Semaine bleue, qui se tient du 5 au 11 octobre. Les logements français sont-ils adaptés au vieillissement de ceux qui les habitent ?
 

La réponse est largement non, et pour une raison de méthode plus que de moyens. La grande majorité des Français souhaite vieillir chez elle. Mais l’adaptation du logement, salle de bains, escaliers, circulation intérieure, accessibilité depuis la rue, continue de s’envisager une fois la perte d’autonomie installée, c’est-à-dire au moment où les travaux coûtent le plus cher, s’organisent le plus mal et se décident dans l’urgence, souvent après une chute.
 

Huit ans d’attente législative
 

Le cadre public n’a pas avancé au rythme de la démographie. La loi Grand Âge a été promise il y a huit ans. Le plan gouvernemental annoncé en février a été abandonné. La Conférence nationale de l’autonomie, annoncée pour cet automne, n’a toujours pas de date publique. MaPrimeAdapt’, le dispositif d’aide à l’adaptation des logements, existe et fonctionne, mais à une échelle sans commune mesure avec le nombre de logements à traiter dans les trente prochaines années.
 

MaPrimeAdapt’ finance une part des travaux d’adaptation selon les ressources du ménage, pour les personnes âgées comme pour les personnes en situation de handicap. Le dispositif fonctionne, et son problème est d’échelle : il traite des dossiers individuels là où la question porte sur des millions de logements. Il suppose aussi une démarche, donc un ménage informé, motivé et capable de porter un dossier, ce qui écarte de fait une partie de ceux dont l’autonomie est déjà entamée.
 

« Nous dépensons encore beaucoup d’énergie à réparer les conséquences du vieillissement et pas assez à préparer la société au vieillissement », résume Mickaël Cohen, cofondateur de DOMetVIE, spécialiste de l’adaptation du logement.
 

La liste des acteurs concernés dépasse largement les pouvoirs publics. Les promoteurs décident de la conception des logements neufs, où l’adaptabilité coûte peu si elle est prévue au plan et très cher si elle est ajoutée après. Les bailleurs sociaux gèrent un parc dont une partie des occupants vieillit sur place. Les copropriétés votent, ou ne votent pas, les travaux d’accessibilité des parties communes, avec des majorités parfois difficiles à réunir quand une minorité seulement des copropriétaires est concernée à court terme.
 

Anticiper coûte pourtant moins cher que réparer. Remplacer une baignoire par une douche de plain-pied, élargir une porte, poser une barre d’appui ou une rampe se chiffre en milliers d’euros et se planifie, avec des devis comparés et un calendrier choisi. Les mêmes travaux décidés après une fracture du col du fémur se font dans l’urgence, pendant une hospitalisation, avec une date de sortie pour seule contrainte de planning et les entreprises disponibles pour seul choix.
 

Quand le logement devient la ressource
 

Pour les propriétaires âgés, le logement est souvent le premier actif du patrimoine et la seule ressource mobilisable quand la pension ne suffit plus. Les solutions de vente partielle se développent sur ce terrain. Merci Prosper communiquait le 16 septembre sur le cas d’un couple de retraités de Chelles, en Seine-et-Marne, ayant cédé 30 % de la valeur de sa maison tout en continuant d’y vivre, pour dégager des liquidités destinées à aider sa fille.
 

Ce type d’opération, comme le viager ou le prêt viager hypothécaire, transforme une part de patrimoine immobilier en revenu disponible sans déménagement. Il a un coût, puisque la part cédée l’est avec une décote, et une conséquence successorale directe : ce qui est vendu ne se transmet plus. Il suppose donc une discussion familiale que beaucoup de ménages n’ouvrent jamais.
 

L’arbitrage se posera de plus en plus souvent dans ces termes. Financer l’adaptation d’un logement coûte quelques milliers à quelques dizaines de milliers d’euros selon l’ampleur des travaux. Une année en établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes coûte davantage, et se paye aussi longtemps que nécessaire. 

Entre les deux, le calcul patrimonial penche du côté des travaux, à condition de les faire avant d’en avoir besoin.
Le parc immobilier français compte aujourd’hui des millions de logements accessibles par un escalier et équipés d’une baignoire. Leurs occupants auront quatre-vingts ans dans quinze ans.